7 จุดตรวจสำคัญของการเช่า
ทำตามลำดับนี้จะช่วยให้เห็นความเสี่ยงส่วนใหญ่ก่อนโอนเงิน
- 01
เลือกทำเลและระยะเวลา
วางเส้นทางชีวิตประจำวัน การเดินทาง และระยะเวลาที่ต้องการก่อน เงื่อนไขเช่ารายเดือนกับรายปีอาจต่างกันมาก จึงควรดูทั้งค่าเช่าและเงื่อนไขย้ายออกก่อนกำหนด
- 02
นัดชมห้องจริง
ตรวจเสียง กลิ่น แรงดันน้ำ เครื่องปรับอากาศ เครื่องใช้ไฟฟ้า สัญญาณอินเทอร์เน็ต และพื้นที่ส่วนกลาง หากมาไม่ได้ให้ขอวิดีโอคอลสดแบบไม่ตัดต่อ
- 03
ตรวจสอบผู้ให้เช่า
ผู้รับเงินควรเชื่อมโยงกับเจ้าของหรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจอย่างชัดเจน ขอหลักฐานกรรมสิทธิ์และหนังสือมอบอำนาจ โดยปิดข้อมูลส่วนบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องได้
- 04
อ่านสัญญาทั้งฉบับ
ขอสัญญาก่อนชำระเงิน ตรวจทั้งสองภาษาและระบุว่าฉบับใดมีผลเมื่อข้อความไม่ตรงกัน ไม่ควรมีช่องว่างหรือข้อตกลงสำคัญที่พูดกันเพียงปากเปล่า
- 05
ชำระเงินให้ตรวจสอบได้
การโอนธนาคารพร้อมระบุวัตถุประสงค์ชัดเจนปลอดภัยกว่าเงินสด ทุกยอดควรมีใบเสร็จที่ระบุห้อง ช่วงเวลา และประเภทของเงิน
- 06
บันทึกสภาพห้อง
ลงนามรายการทรัพย์สินและบันทึกห้อง เครื่องใช้ เฟอร์นิเจอร์ กุญแจ บัตรเข้าออก และเลขมิเตอร์ ส่งให้เจ้าของหรือตัวแทนในวันเข้าอยู่
- 07
จบสัญญาให้ครบเอกสาร
นัดตรวจห้องก่อนออก เก็บเอกสารส่งมอบ เลขมิเตอร์สุดท้าย ยอดค่าสาธารณูปโภค และกำหนดคืนเงินประกันส่วนที่เหลือ
เรื่องที่ต้องเขียนไว้ในสัญญา
สัญญาที่ดีควรตอบคำถามยาก ๆ ไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะการยกเลิกก่อนกำหนดและเงินประกัน
คู่สัญญาและห้อง
ชื่อเต็ม ข้อมูลยืนยันตัวตน ที่อยู่และเลขห้องที่ถูกต้อง รวมถึงข้อมูลตัวแทนและอำนาจในการดำเนินการ
ระยะเวลาและการต่อสัญญา
วันเริ่มและสิ้นสุด วิธีต่อสัญญา ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า และเงื่อนไขย้ายออกก่อนกำหนดของทั้งสองฝ่าย
ค่าเช่า ค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกัน
จำนวนของแต่ละยอด วันและวิธีชำระ วัตถุประสงค์ของเงินประกัน และกำหนดคืนเงินหลังตรวจห้อง
ค่าสาธารณูปโภค
วิธีคิดค่าไฟ น้ำ อินเทอร์เน็ต ทำความสะอาด และบริการอื่น รวมถึงอัตราที่ใช้และเอกสารประกอบ
การซ่อมและความเสียหาย
ใครรับผิดชอบเครื่องปรับอากาศ เครื่องใช้ไฟฟ้า ประปา การเสื่อมตามการใช้งาน และความเสียหายจากผู้เช่า
กฎการอยู่อาศัย
ผู้มาเยือน สัตว์เลี้ยง การสูบบุหรี่ ที่จอดรถ เสียง พื้นที่ส่วนกลาง และข้อบังคับของนิติบุคคล
การเข้าตรวจห้อง
เจ้าของหรือตัวแทนเข้าได้เมื่อใด ต้องแจ้งล่วงหน้านานเท่าใด และกรณีใดถือเป็นเหตุฉุกเฉิน
ย้ายออกและรายการหัก
การทำความสะอาด คืนกุญแจและบัตร เลขมิเตอร์สุดท้าย รายการที่หักได้ และรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษร
MOVE-IN RECORD
วันเข้าอยู่: สร้างหลักฐานตั้งต้น
ภาพห้องนั่งเล่นสวย ๆ เพียงภาพเดียวไม่พอ ควรบันทึกทุกจุดที่อาจกลายเป็นค่าใช้จ่ายภายหลัง
- 01ถ่ายวิดีโอต่อเนื่องให้เห็นผนัง พื้น เพดาน หน้าต่าง ระเบียง เฟอร์นิเจอร์ ห้องน้ำ และครัว
- 02ถ่ายใกล้ ๆ รอยขีดข่วน คราบ รอยบิ่น ความชื้น และของที่เสียอยู่แล้ว
- 03ทดลองเครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เตา ไมโครเวฟ เครื่องซักผ้า โทรทัศน์ และเครื่องทำน้ำอุ่น
- 04บันทึกเลขมิเตอร์และหมายเลขเครื่อง รวมถึงจำนวนกุญแจ รีโมต และบัตรเข้าออก
- 05ตรวจจานชาม ชุดเครื่องนอน ผ้าขนหนู และเครื่องใช้ชิ้นเล็กเทียบกับรายการก่อนลงนาม
- 06ส่งรายการตำหนิเป็นลายลักษณ์อักษรและขอคำยืนยันว่าเป็นส่วนหนึ่งของเอกสารสัญญา
ระหว่างเช่า: สื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษร
แจ้งน้ำรั่ว เครื่องปรับอากาศผิดปกติ และปัญหาอื่นทันที ข้อความพร้อมภาพและวันที่ช่วยแยกปัญหาที่แจ้งไว้แล้วออกจากความเสียหายที่พบในวันย้ายออก
สำหรับชาวต่างชาติ เจ้าของ ผู้ให้เช่า หรือผู้ครอบครองสถานที่เป็นผู้แจ้งที่พักอาศัย TM30 ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ควรขอและเก็บหลักฐานการแจ้งไว้ เพราะอาจต้องใช้เมื่อติดต่อเรื่องตรวจคนเข้าเมือง
ทำความเข้าใจกฎที่ใช้กับผู้ให้เช่าแต่ละแบบ
ในประเทศไทย สิทธิของผู้เช่าอาจขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ให้เช่า ไม่ใช่เพียงลักษณะของข้อโต้แย้ง
ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย
แนวทางของ สคบ. สำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่เข้าเกณฑ์กำหนดเรื่องสัญญามาตรฐาน การคิดค่าสาธารณูปโภค และการคืนเงินประกัน การบังคับใช้ขึ้นอยู่กับสถานะและขนาดการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า
เจ้าของคอนโดรายบุคคล
เมื่อบุคคลทั่วไปปล่อยเช่าคอนโดของตน กฎเฉพาะสำหรับธุรกิจให้เช่าอาจไม่ได้ใช้โดยอัตโนมัติ จึงต้องเขียนเรื่องเงินประกัน กำหนดเวลา และรายการหักไว้ให้ละเอียด
การเสื่อมตามใช้งานกับความเสียหาย
ควรกำหนดในสัญญาว่าอะไรคือการเสื่อมตามปกติและอะไรคือความเสียหายจากผู้เช่า หลักฐานก่อนและหลังช่วยเปรียบเทียบ แต่ข้อพิพาทยังขึ้นอยู่กับสัญญาและข้อเท็จจริง
วางแผนย้ายออกและรับเงินประกันคืน
อย่ารอให้ถึงตอนกำลังเดินทางไปสนามบินแล้วค่อยตรวจห้องครั้งสุดท้าย
- 01
แจ้งตามกำหนด
แจ้งด้วยวิธีและภายในเวลาที่สัญญากำหนด พร้อมขอคำยืนยันการรับแจ้ง
- 02
ขอตรวจห้องล่วงหน้า
ก่อนออกสองสามวัน ถามว่าต้องทำความสะอาดหรือแก้ไขอะไร เพื่อลดข้อโต้แย้งหลังคืนห้อง
- 03
บันทึกสภาพครั้งสุดท้าย
ถ่ายตามเส้นทางเดียวกับวันเข้าอยู่ ให้เห็นห้องสะอาดและเครื่องใช้ทำงานได้
- 04
บันทึกยอดค่าใช้จ่าย
ถ่ายเลขมิเตอร์ ขอสำเนาบิล และแยกค่าสาธารณูปโภคออกจากค่าเสียหาย
- 05
ลงนามส่งมอบ
ระบุวันที่ สภาพห้อง จำนวนกุญแจและบัตรที่คืน พร้อมยืนยันว่าไม่มีปัญหาหรือแนบรายการที่ตกลงกัน
- 06
ขอสรุปเป็นลายลักษณ์อักษร
ขอยอดที่จะคืน รายการหักพร้อมหลักฐาน ช่องทางชำระ และกำหนดโอน
สัญญาณเตือนที่ควรหยุดก่อนโอน
คำขอแปลกเพียงหนึ่งอย่างอาจอธิบายได้ แต่ถ้ามีหลายข้อนี้พร้อมกันไม่ควรรีบโอนเงิน
- 01ราคาต่ำกว่าห้องคล้ายกันมากและเร่งให้ตัดสินใจทันที
- 02ไม่ยอมให้ชมห้องจริงหรือวิดีโอคอลสดแบบต่อเนื่อง
- 03ผู้รับเงินไม่สามารถแสดงความเชื่อมโยงหรืออำนาจจากเจ้าของ
- 04ขอเงินประกันก่อนให้สัญญาฉบับเต็ม หรือสัญญามีช่องว่าง
- 05อัตราค่าสาธารณูปโภค เงื่อนไขย้ายออก หรือเหตุหักเงินประกันไม่ชัดเจน
- 06รับปากเรื่องสำคัญด้วยวาจา แต่ไม่ยอมเพิ่มในสัญญาหรือเอกสารแนบ
คำถามที่พบบ่อย
ควรจ่ายเงินประกันก่อนชมห้องหรือไม่?
มีความเสี่ยงสูงกว่า ควรตรวจห้อง คู่สัญญา และสัญญาก่อน หากจำเป็นต้องจองจริง ต้องเขียนวัตถุประสงค์และเงื่อนไขคืนเงินให้ชัดเจน
ลงนามสัญญาเฉพาะภาษาอังกฤษหรือไทยได้ไหม?
ได้ หากเข้าใจข้อความทั้งหมด สำหรับสัญญาสองภาษาควรระบุว่าฉบับใดมีผลเมื่อข้อความต่างกัน และแปลเอกสารแนบทุกฉบับก่อนลงนาม
ใครเป็นผู้แจ้ง TM30?
ระบบทางการกำหนดให้เจ้าของ ผู้ให้เช่า หรือผู้ครอบครองสถานที่ซึ่งรับชาวต่างชาติเข้าพักเป็นผู้แจ้ง ผู้เช่าควรขอและเก็บหลักฐานการแจ้งไว้
ถ้าถูกหักเงินประกันควรทำอย่างไร?
ขอรายละเอียดการคำนวณ ภาพถ่าย ใบเสร็จ และข้อสัญญาที่เกี่ยวข้องก่อน หากตกลงกันไม่ได้ สามารถขอคำแนะนำจาก สคบ. หรือทนายอิสระ พร้อมนำสัญญาและบทสนทนาทั้งหมดไปด้วย
วิดีโอวันเข้าอยู่เพียงพอหรือไม่?
มีประโยชน์ แต่หลักฐานที่รัดกุมกว่าคือรายการทรัพย์สินที่ลงนาม ภาพตำหนิ เลขมิเตอร์ ข้อความ และคำยืนยันว่าผู้ให้เช่าได้รับรายการแล้ว
แหล่งข้อมูลทางการ
ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายตรวจสอบจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคและระบบ TM30 อย่างเป็นทางการของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเชิงปฏิบัติ ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี กฎที่ใช้ขึ้นอยู่กับสถานะผู้ให้เช่า ประเภททรัพย์ และเงื่อนไขในสัญญาแต่ละฉบับ