8 ขั้นตอนของการซื้อ
ลำดับของโครงการใหม่และห้องมือสองอาจต่างกันเล็กน้อย แต่จุดตรวจหลักเหมือนกัน
- 01
กำหนดวัตถุประสงค์
หากซื้ออยู่เองให้ดูทำเล การเดินทาง และค่าใช้จ่ายรายเดือน หากลงทุนให้ประเมินความต้องการเช่าจริง ความคล่องตัวของแบบห้อง และต้นทุนถือครองทั้งหมด
- 02
เลือกห้องให้ชัดเจน
อย่าดูเพียงชื่อโครงการ ต้องยืนยันเลขห้อง ชั้น วิว พื้นที่ตามเอกสาร รายการเฟอร์นิเจอร์ และสถานะข้อเสนอปัจจุบัน
- 03
ยืนยันรูปแบบกรรมสิทธิ์
การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ตรงในชื่อชาวต่างชาติต้องเป็นห้องที่โอนได้ในโควตาต่างชาติ และต้องยืนยันสำหรับอาคารและธุรกรรมนั้น
- 04
ตรวจสอบทางกฎหมาย
ตรวจเจ้าของ หนังสือกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน อำนาจผู้ขาย หนี้ต่อนิติบุคคล และเงื่อนไขสัญญา
- 05
เขียนเงื่อนไขให้ครบ
สัญญาต้องระบุราคา งวดชำระ โควตา รายการทรัพย์สิน การแบ่งค่าใช้จ่าย วันส่งมอบ และผลเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ดำเนินการ
- 06
เตรียมการโอนเงิน
ขอคำแนะนำจากธนาคารผู้รับก่อนส่งเงิน ชื่อผู้ซื้อ วัตถุประสงค์ โครงการ และเลขห้องควรสอดคล้องกันตลอด
- 07
ตรวจรับห้อง
ห้องมือสองต้องตรวจสภาพและรายการทรัพย์สิน ส่วนโครงการใหม่ควรตรวจรับและบันทึกข้อบกพร่องก่อนส่งมอบขั้นสุดท้าย
- 08
จดทะเบียนกรรมสิทธิ์
คู่สัญญาหรือผู้รับมอบอำนาจยื่นเอกสารที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าใช้จ่ายตามที่ตกลง และรับหนังสือกรรมสิทธิ์กับสัญญาซื้อขายที่จดทะเบียนแล้ว
ชาวต่างชาติถือสิทธิแบบใดได้บ้าง
บทความนี้เน้นห้องชุดในอาคารชุด ส่วนที่ดิน บ้านบนที่ดิน และสัญญาเช่าระยะยาวเป็นโครงสร้างทางกฎหมายคนละแบบ
01กรรมสิทธิ์ในโควตาต่างชาติ
ห้องชุดจดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อต่างชาติ โดยหลักทั่วไป การถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร และนิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือยืนยันโควตาสำหรับการโอน
02โควตาไทยไม่เหมือนกัน
ห้องในโควตาไทยไม่สามารถจดทะเบียนตรงในชื่อชาวต่างชาติแบบกรรมสิทธิ์โควตาต่างชาติได้ โครงสร้างทางเลือกใด ๆ ควรให้ทนายอิสระตรวจสอบ
03Leasehold คือสิทธิการเช่า
สัญญาเช่าระยะยาวอาจเป็นอีกทางเลือก แต่ไม่ได้ทำให้ผู้เช่าเป็นเจ้าของห้อง ระยะเวลา การจดทะเบียน การต่อสัญญา และการสืบสิทธิต้องตรวจแยกต่างหาก
04ที่ดินและการถือแทน
กฎทั่วไปเรื่องชาวต่างชาติถือครองที่ดินเข้มงวดกว่ามาก ไม่ควรใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีหรือเจ้าของที่ไม่ใช่ตัวจริงเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัด
ตรวจสอบก่อนจองและชำระเงินก้อนใหญ่
สื่อโฆษณาไม่ได้ยืนยันว่าห้องเฉพาะพร้อมโอนอย่างถูกกฎหมาย เอกสารของโครงการใหม่และห้องมือสองต่างกัน
01หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
เลขห้อง พื้นที่ ชั้น และชื่อเจ้าของต้องตรงกับข้อเสนอและสัญญา ต้องตรวจจำนอง คำสั่งศาล และภาระผูกพันที่จดทะเบียนด้วย
02โควตาต่างชาติ
ขอหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คำรับรองด้วยวาจาจากนายหน้าหรือผู้ขายไม่เพียงพอ
03ผู้ขายและผู้แทน
ตรวจหนังสือเดินทางหรือเอกสารบริษัท สถานภาพสมรส อำนาจลงนาม และหนังสือมอบอำนาจหากเจ้าของไม่มาด้วยตนเอง
04หนี้และค่าดูแล
การโอนห้องพร้อมอยู่ต้องมีหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคล ควรตรวจค่าส่วนกลางประจำและเงินเรียกเก็บพิเศษด้วย
05สภาพจริง
เทียบพื้นที่และแปลนกับเอกสาร ตรวจเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ รอยน้ำ และพื้นที่ส่วนกลาง งานซ่อมที่ตกลงควรเขียนในเอกสารแนบ
06ผู้พัฒนาและการก่อสร้าง
โครงการที่ยังไม่เสร็จต้องตรวจสิทธิในที่ดิน ใบอนุญาต โครงสร้างสัญญา งวดชำระ กำหนดส่งมอบ และผลเมื่อเกิดความล่าช้า
BANKING TRAIL
จัดเส้นทางเงินอย่างไรให้ถูกต้อง
หลักฐานที่มาและวัตถุประสงค์ของเงินมีผลต่อการจดทะเบียน หากเอกสารธนาคารไม่เหมาะสม การโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติอาจหยุดได้
เกณฑ์ยอดเงินและชื่อเอกสารธนาคารอาจเปลี่ยนได้ จึงไม่ควรยึดตามคู่มือเก่า ควรยืนยันขั้นตอนเป็นลายลักษณ์อักษรกับธนาคารไทยที่รับเงินก่อนโอน
- 01
ถามธนาคารก่อน
ก่อนโอนเงินจากต่างประเทศครั้งแรก ขอข้อความวัตถุประสงค์ สกุลเงิน บัญชี และเอกสารที่ธนาคารผู้รับต้องการในปัจจุบัน
- 02
ชื่อผู้ซื้อต้องสอดคล้อง
ผู้ส่งเงินและผู้ซื้อปลายทางต้องอธิบายได้ในเส้นทางธนาคาร หากญาติหรือบริษัทเป็นผู้จ่าย ให้ตกลงวิธีที่รับได้กับธนาคารและทนายก่อน
- 03
ระบุห้องและวัตถุประสงค์
ข้อความโอนโดยทั่วไปควรระบุการซื้อคอนโด ชื่อผู้ซื้อ โครงการ และเลขห้อง โดยใช้ถ้อยคำที่ธนาคารผู้รับยืนยัน
- 04
เก็บหลักฐานธนาคารทั้งหมด
เก็บ SWIFT ใบรับเงิน หนังสือรับรอง และ Foreign Currency Transaction Form หรือหลักฐานอื่นของธนาคารให้ครอบคลุมยอดที่ต้องใช้
- 05
อย่ารวมเงินหลายประเภทโดยไม่ตรวจ
ค่าจอง งวดตามสัญญา และยอดวันโอนอาจเข้าคนละบัญชี ทุกยอดต้องมีฐานสัญญาและใบรับเงิน
โครงการใหม่หรือห้องพร้อมอยู่
หลักการทางกฎหมายคล้ายกัน แต่ช่วงเวลาตรวจสอบ ชำระเงิน และส่งมอบต่างกัน
| โครงการใหม่ | ห้องพร้อมอยู่ |
|---|
| สิ่งที่ซื้อ | สิทธิตามสัญญาที่จะได้รับห้องเฉพาะเมื่อก่อสร้างและปฏิบัติตามสัญญาเสร็จ | ห้องที่มีอยู่แล้ว มีหนังสือกรรมสิทธิ์และสภาพจริงให้ตรวจ |
|---|
| การตรวจหลัก | ที่ดินและเอกสารโครงการ ผู้พัฒนา สัญญา งวดชำระ สเปก และกำหนดเวลา | เจ้าของ กรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน โควตา หนี้ สภาพ และรายการทรัพย์สิน |
|---|
| การชำระ | มักแบ่งตามช่วงก่อสร้าง ต้องเทียบแต่ละงวดกับสัญญาและข้อกำหนดธนาคาร | ค่าจองหรือเงินมัดจำ แล้วชำระยอดหลักใกล้วันโอนที่สำนักงานที่ดิน |
|---|
| การตรวจรับ | ตรวจข้อบกพร่องก่อนส่งมอบและทำรายการเป็นลายลักษณ์อักษรให้แก้ไข | ตรวจสภาพ ถ่ายภาพ และเช็กเฟอร์นิเจอร์กับเครื่องใช้ก่อนชำระยอดสุดท้าย |
|---|
| ความเสี่ยงหลัก | ความล่าช้า การเปลี่ยนสเปก หรือโครงการไม่เสร็จตามแผน | ภาระผูกพัน หนี้ ข้อบกพร่อง หรือของที่สัญญาไว้ไม่ครบ |
|---|
TOTAL BUDGET
งบซื้อทั้งหมดประกอบด้วยอะไร
อย่าเปรียบเทียบเฉพาะราคาห้อง ขอประมาณการเป็นลายลักษณ์อักษรและระบุในสัญญาว่าใครจ่ายแต่ละรายการ
- 01ราคาห้องและความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างโอนเงินต่างประเทศ
- 02ค่าจดทะเบียนโอนและภาษีของผู้ขาย โดยระบุการแบ่งชำระในสัญญาให้ชัดเจน
- 03ค่าส่วนกลางประจำและบางโครงการมีเงินกองทุนครั้งแรก
- 04ค่าตรวจสอบทางกฎหมาย แปลเอกสาร หนังสือมอบอำนาจ และเอกสารธนาคาร
- 05ค่าโอนหรือเชื่อมมิเตอร์ ประกัน เฟอร์นิเจอร์ และปรับปรุงห้อง
- 06เงินสำรองสำหรับซ่อม ช่วงห้องว่าง และบริหาร หากซื้อเพื่อปล่อยเช่า
เอกสารที่ควรได้รับหลังจดทะเบียน
ธุรกรรมไม่ได้จบที่เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน ควรรวบรวมเอกสารทั้งหมดและรับมอบการดูแลห้องอย่างเป็นทางการ
- 01ต้นฉบับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่แสดงชื่อเจ้าของใหม่
- 02สัญญาซื้อขายจดทะเบียนและใบเสร็จทางการจากสำนักงานที่ดิน
- 03หลักฐานธนาคารสำหรับเงินโอนจากต่างประเทศและการแลกเงิน
- 04หนังสือปลอดหนี้และหนังสือโควตาที่ใช้ในการจดทะเบียน
- 05เอกสารส่งมอบ รายการทรัพย์สิน กุญแจ บัตรเข้าออก และเลขมิเตอร์
- 06ข้อมูลติดต่อนิติบุคคล วิธีชำระค่าส่วนกลาง และกฎอาคารชุด
เมื่อใดควรหยุดธุรกรรม
ทุกข้อด้านล่างต้องมีคำอธิบายและเอกสารรองรับก่อนชำระเงินครั้งถัดไป
- 01รับรองโควตาต่างชาติด้วยวาจา แต่ไม่มีหนังสือจากนิติบุคคล
- 02ขอเงินก้อนใหญ่เข้าบัญชีบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยไม่มีฐานสัญญาชัดเจน
- 03ชื่อผู้ขายไม่ตรงกับกรรมสิทธิ์ และพิสูจน์อำนาจหรือหนังสือมอบอำนาจไม่ได้
- 04สัญญามีเอกสารแนบว่าง ไม่ระบุห้อง หรือให้เปลี่ยนสเปกฝ่ายเดียว
- 05ไม่ยอมให้ดูกรรมสิทธิ์ หนังสือปลอดหนี้ หรือผลตรวจภาระผูกพัน
- 06รับประกันผลตอบแทนหรือขายต่อง่ายโดยไม่คำนวณค่าใช้จ่ายและอุปสงค์จริง
คำถามที่พบบ่อย
ต้องมีวีซ่าพิเศษเพื่อซื้อคอนโดหรือไม่?
การซื้อและสถานะตรวจคนเข้าเมืองเป็นคนละเรื่อง การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขึ้นอยู่กับกฎหมายอาคารชุดและหลักฐานธุรกรรม ส่วนสิทธิพำนักขึ้นอยู่กับเหตุผลการอยู่ที่ถูกต้อง การซื้อไม่ได้ใช้แทนวีซ่า
ชำระเป็นเงินบาทจากบัญชีไทยได้ไหม?
วิธีที่รับได้ขึ้นอยู่กับสถานะผู้ซื้อและที่มาของเงิน การซื้อโควตาต่างชาติโดยทั่วไปต้องมีหลักฐานเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ ควรตกลงวิธีกับธนาคารผู้รับก่อนชำระ
ซื้อจากต่างประเทศโดยไม่มาเองได้ไหม?
บางขั้นตอนทำผ่านหนังสือมอบอำนาจได้ แต่รูปแบบ การรับรองลายมือชื่อ และเอกสารประกอบต้องตกลงล่วงหน้ากับทนายและสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน
โควตาต่างชาติยืนยันว่าห้องปลอดปัญหาหรือไม่?
ไม่ใช่ โควตายืนยันว่าอาคารรองรับกรรมสิทธิ์ต่างชาติได้ แต่ไม่แทนการตรวจกรรมสิทธิ์ ผู้ขาย ภาระผูกพัน หนี้ และเงื่อนไขสัญญา
ควรใช้ทนายอิสระเมื่อใด?
ก่อนจ่ายค่าจองที่ไม่คืนหรือเงินก้อนใหญ่ ทนายควรเป็นตัวแทนผลประโยชน์ผู้ซื้อ ตรวจเอกสาร และอธิบายผลของสัญญา ไม่ใช่เพียงมาร่วมวันโอน
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่แทนการตรวจธุรกรรมเฉพาะโดยทนายอิสระ ธนาคารผู้รับ และสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ข้อกำหนดเอกสารและธนาคารอาจต่างกันตามผู้ซื้อ ทรัพย์ และวันที่ทำธุรกรรม
